房价等高线作为一房一万的王牌产品之一
，
也终于迎来了今年的重磅更新
。


从去年开始
，
上海二手房价已经进入价格调整深水区
，
板块之间的差距逐渐拉开
。
既有新兴板块突出重围
，
也有老牌板块在逐年上涨的房龄面前缓步后退
。


正因如此
，
房价等高线也必须迎来一次重磅迭代
。


一方面
，
全面迭代到最新的全市小区基价作为底层数据
。


另一方面
，
成交量不那么大
，
但对板块气质影响颇大的低密别墅
，
也终于在这一次的板块迭代中考虑在内
，
也让西郊、碧云、东郊、徐泾等多个别墅区
，
真正在价格等级上显露出峥嵘
。


简单来说：

我们“算得更准了”

也“变得更新了”
。


也是在这张图上
，
除了那些零星的绝对高地
，
我们更看到一场历时五年的“涨潮”
。


如果以全市基价作为水位线
，
那么在这房价地图上
，
仅仅5年过去
，
有多少板块已经沉到水面以下
。


01

从连绵高地

到陡峭峰脊

首先我们看一张对比
。


分别是五年前与今年的房价等高线
，
绘制的房价高于10万/㎡的区域
。


仅从直观感受上
，
就能清晰看到曾经连绵成片的高地
，
逐渐退化为了几个独立的山头
。


1-黄浦江和淮海路
，
依然坚挺
。


作为承载上海最核心发展脉络的黄浦江
，
沿线板块依然坚挺
，
几乎算得上最保值的地段选择
。


陆家嘴
，
衔接对岸黄浦滨江沿线
，
顺利与徐汇滨江汇合
，
最后被前滩结果接力棒
。


沿线价格高地
，
在过去五年的价值洗牌中称得上岿然不动
。


甚至前滩板块在5年过程中
，
进一步向南生长
，
10万+/㎡区域已经向南跨过外环线
。


绝对的稀缺资源以及景观占有
，
让“一线滨江”的概念始终是上海豪宅的金子招牌
，
某种程度而言
，
到江岸的距离越小
，
价格背后的安全垫就越高
。


正如去年关于汤臣一品外墙的话题一时翻红
，
从一期入市开始
，
汤臣一品已经走过了二十年春秋
，
产品或材料可能会过时或脏污
，
但滨江的土地始终无可替代
。


汤臣一品
，
图源网络

另一条脉络
，
则是一头衡复、一头老城厢的淮海路
。


虽然对整个黄浦腹地而言
，
 也经历一些收缩
，
但反映在等高线上
，
就能清晰看到那条淮海路
，
支撑起了东西方向的价格山脊
。


衡复与老城厢代表的
，
同样是不可复制的文化认同
。


去年是实打实的豪宅大年
，
仅上海壹号院和嘉里金陵华庭两盘
，
就拿下约438亿成交总额
，
占去年上海全年新房成交总额的10%
。


这背后
，
是淮海路板块从未停止的城市更新
，
在浇筑更深层的护城河
。


既有东台里继续补强商业格局
，
也有学校新校区调整等等
，
让淮海路板块在厚重的历史之上继续生长
。


东侧
，
衡复风貌区中
，
去年一幅迷你地块惊世一拍
，
成交楼板价超过20万/㎡
，
这样的地价背后
，
自然也是对衡复风貌区最深的价值认同
。


黄浦徐汇依然是顶豪的绝对聚居区

2-低密别墅
，
终极居住形态的胜利

在两条主脉络之外
，
零星的价格高地
，
基本上都是上海市区的成片低密别墅区
。


其中突出的
，
浦西是西郊和古北
，
浦东是碧云和联洋
。


外环外
，
一头是华漕的金丰国际社区
，
一头是唐镇核心别墅群
。


别墅作为一种终极居住形态
，
在“限墅令”之后就有了更加稀缺的自身价值
。
独门独院的居住形态
，
代表了对周边小环境资源的绝对占有
，
叠加更高程度的隐私保护
，
自然成为被追逐的居住产品
。


联洋的街道郁郁葱葱

更有意思的是
，
如果我们将这些零散的价值高地也串联起来
，
叠加城市轨道交通之后就会发现
，
这条东西走向的城市价值山脊
，
与2号线的走向高度重合
。


作为最早规划并落地的城市线路之一
，
连通虹桥和浦东两大对外交流枢纽
，
2号线所代表的
，
正是上海与世界无缝衔接
。


因此
，
也毫无疑问成为了城市发展的主脉络
。


价格与空间的关联性
，
被房价等高线的算法揭露无疑
。


02

北上海

水平面逼近中环线

3月
，
上海的全市小区基价为4.8万/㎡
。


在等高线上
，
假设我们以全市小区基价作为上海房价的水位线
。


高于水平面
，
则各有自己的价格高地
。


低于水平面
，
则意味着这个地段的房价
，
已经下沉到全市均价以下
，
也进入了价格调整深水区
。


那么在这张最新的房价等高线地图上
，
我们就能清晰看到
，
这一次“涨潮”过后
，
4.5万/㎡的价格跳档边缘
，
已经逼近中环线
。


1-北上海
，
退守中环线

最明显的
，
普陀-宝山-浦东组成的中环线北段
，
要维持在均线以上
，
基本要以中环为分水岭
。


在这之中
，
成片突围的板块有两个
。


其一是五角场-新江湾城一线
。


作为北上海
，
中环外最明显的价值高地
，
从配套到产业
，
再到新江湾城独一无二的成片湿地组团
，
杨浦为整个北上海争了一口气
。


恰逢进入十五五开启之年
，
杨浦在全新的发展规划中
，
也是重提五角场城市副中心的关键位置
，
要在滨江发展之外
，
扎根腹地
。


以五角场高校群和背后无数学子的人才厚度
，
走出自己更加坚实的发展空间
。


杨浦十五五规划格局
，
图源杨浦规划

其二
，
是浦东森兰板块
。


绝对的生态优势
，
同样也是森兰板块不可替代的底层价值
。


前不久
，
我们专门分析了上海的城市公园配置
，
森兰绿地的面积已经达到350万㎡左右
，
这个体量
，
已经足够改变局部小气候
。


叠加森兰本身偏低密的居住形态
，
以及轨道交通6号线、翔殷路隧道、五洲大道、杨高北路等交通配套
，
共同组成了森兰板块的价格支撑
。


森兰绿地
，
图源网络

2-强势闵行
，
据守西南高地

与北上海相反
，
西南方向上
，
同样的水位线
，
被推到了外环以外
。


毫无疑问
，
核心在闵行
。


北侧
，
华漕、七宝、莘庄等板块受到大虹桥辐射
，
起步早
，
配套全
。
从去年开始已经逐步走向存量更新
。
华漕选择开辟前湾新战场
，
七宝的规划格局也先一步启动
，
低密地块一出
，
就受到众多关注
。


东侧
，
浦锦接上了前滩向南发展的势头
，
2022年左右巅峰期的二手次新
，
像一品漫城、华侨城之类
，
一度冲破9万
，
奔向10万
。
即便这里的二手次新回调相当明显
，
目前也在逐渐站稳脚跟
。


吴泾和马桥分别有成片低密社区各自发展
。
马桥板块年初进行规划调整
，
在去年热卖的尚园隔壁
，
再次调整出两幅低密住宅地块
，
面对整体市场环境
，
依然不减发展热情
。


虽然环线站位上没有优势
，
但闵行毫无疑问依然是外环外的王者
。


3-中环以内
，
价值潜伏

进入中环以内
，
依然有一些弱势板块
，
目前来看
，
沉到了水平面以下
。


西北方向
，
大华板块和光新板块
，
连成的价格洼地
，
像一把匕首
，
切近了内环
。


这把“匕首”的一侧
，
是富有盛名的沪太路
，
作为宝山进入上海核心区的重要快速路
，
呼吁高架化的声音从未断绝
。


另一侧
，
是沪昆铁路
，
途经上海西站
。


这样两条分割线
，
夹出了中间的真空地带
。


但也是在今年
，
光新板块新的住宅地块已经提上日程
，
普陀的拆迁预算也在逐渐落到实处
。


可见
，
中环以内的城市土地不允许浪费
，
规划的引导、更新的指引
，
都会激活城市板块的驱动力
。


而这样的机会
，
或许也是我们房价等高线的
，
另一重价值
。


03

五年变化

一张图看清

拉长到5年的时间维度
，
我们可以更清晰的看到这一场“沉降”
。


在横贯五年时间的两张房价等高线上
，
外侧的“潮水”逐渐从外环线
，
没过中环线
。


4.5万/㎡的房价跳档线
，
今年已经靠近北中环；

而6万/㎡的房价跳档线
，
已经近乎全面包围内环线
。


有些板块在这个过程中沉入水下
，
但也有些板块抓住了属于自己的机遇
，
而开始自立山头
。


今天我们呈现的分析
，
不过是这张信息量庞大的图纸
，
所触及的冰山一角
。


我们将这个工具
，
以开放的形式呈现给所有人
，
也希望理智、客观的视角能为身处其中的人提供帮助
。


这正是我们最早开始研究房价等高线的初衷
。


在固有的环线、板块之外
，
能否根据真实房价
，
来还原上海这座复杂城市的房价梯度
。


真实的交易永远最接近现实水温
。


而我们
，
希望让数据
，
成为上海楼市的最清晰的镜面
。


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