李嘉诚在北京的最后一个地产项目御翠园
，
重新开卖
。


近日
，
长江实业旗下和记黄埔地产开发的北京御翠园重新开售
。
最新一批主推的是联排住宅
，
建筑面积约345至400平方米
，
拟售单价最高约9.9万元
，
一套房的总价大多在3000万元上下
。


图源：每日经济新闻

御翠园
，
是和记黄埔2001年看中并开发的项目
。
拿下地块后的25年
，
房地产行业从黄金时代走入了深度调整
，
李嘉诚本人从长和系主席的位置上退休
，
这个项目也经历了起起伏伏
。


图源：微博

时间回到2001年
，
和记黄埔以约7亿元的价格拿下了北京姚家园一块约40万平方米的土地
，
当时折算楼面价1750元
。


拿地约四年后
，
姚家园项目的一期逸翠园开始销售
。
数据显示
，
逸翠园共推出约760套商品房
，
最终平均成交价格约9230元一平方米
，
是当年楼面价的5倍多
。


一期单位销量不错
。
但后来被单独包装为御翠园的一批房源（也就是上文所说的近日重新开卖的房源）
，
命运就不一样了
。


按照长实官方介绍
，
北京御翠园由18栋联排住宅和8栋高层住宅组成
，
位于北京朝阳区东五环以内
，
周边连接国贸、燕莎、三里屯等商圈
，
同时临近多个公园和城市公共设施
。


其实
，
御翠园的位置不算偏
，
配套也不算差
，
问题在于
，
这个项目等得实在太久了
。
一直拖到了2024年7月
，
御翠园才正式开盘
，
随之而来的销量也并不可观
。


至于原因
，
一方面是长周期开发不可避免带来的时代痕迹
。


毕竟
，
御翠园所面临的已经不再是二十年前那个供不应求的蓝海市场
，
而是一个由高品质、新中式、精装交付等新一代高定豪宅统治的红海江湖
。


而且时至今日
，
御翠园的户型设计与当下的主流审美已经有了代差
。
比如
，
部分高层户型的阳台和飘窗设计依旧保留着传统风格
，
相较于目前市场上流行的“大面宽、巨幕横厅、高得房率”的新一代住宅
，
在空间利用率和采光尺度上都略显逊色
。


另一方面
，
御翠园采用的毛坯交付标准
，
对于购房者来说
，
在买下总价数千万元的豪宅后
，
还需要投入大量的时间与资金进行装修
，
这在普遍盛行“高标精装交付”的高端新房市场中
，
显然没什么优势
。


于是
，
御翠园只能含泪开启促销
。


2024年下半年
，
御翠园推出一批优惠房源
，
部分高层住宅实际销售均价降至约7.5万元至7.6万元一平方米
，
与接近10万元的备案价格相比
，
相当于七折卖房
。


随之而来的问题是
，
业主不同意了
。


对于此前高价买入的业主来说
，
短时间内价格差距这么大
，
确实很难保持平静
。
虽然御翠园方面后来给出了装修或者差价补偿方案
，
但反对的声音还是没有减轻
，
甚至有一些购房流程流程进行到一半的房主也退款了
。


所以
，
御翠园暂停了正常销售
。
直到最近
，
御翠园终于取得新一批现房销售手续
，
动作才再次启动
。


从2001年拿地
，
到2026年现房重新入市
，
这个项目足足走了25年
。
至于重新开卖后
，
能激起多少水花
，
我们静静等待
。


作为“香港地产大王”
，
李嘉诚和房地产的渊源
，
要追溯到上世纪50年代
。


1950年
，
22岁的李嘉诚在香港创办长江塑胶厂
，
主要生产塑胶用品
，
后来凭借塑胶花出口生意积累了第一桶金
。


随着工厂规模扩大、租金不断上涨
，
1958年前后
，
他开始购买土地、自建厂房
。
买地的决策
，
原本只是为了降低成本
，
却让李嘉诚第一次接触到房地产
，
并意识其中可观的利润
。


60年代
，
李嘉诚正式进入房地产开发
。
1971年
，
李嘉诚成立了长江地产有限公司
，
并在第二年将长江实业推向了香港证券市场
。


图源：微博

上市让长实获得了稳定的融资渠道
，
李嘉诚也从购买厂房和小型物业
，
逐步转向大规模住宅及商业项目开发
。
到上世纪70年代末
，
长实已经发展为香港主要私人地产商之一
。


1979年
，
长实从汇丰手中收购和记黄埔的重要股权
，
李嘉诚由此成为首位拿下香港大型英资商行的华人企业家
。


此后
，
长实与和黄持续开发住宅、商场、写字楼及大型综合项目
，
房地产也成为长和系向港口、电讯、能源和零售等行业扩张的资金基础
。


2015年
，
李嘉诚重组旗下商业版图
，
将地产及物业业务主要装入长江实业地产
，
也就是后来的长江实业集团
。


也正因如此
，
坊间有句调侃是：“李嘉诚
，
人如其名
，
香港就是李家的城
。
”足以见“香港地产大王”这个名号的含金量
。


最后
，
我们来聊聊97岁李嘉诚有望拿下的又一家上市公司
。


据英国《金融时报》报道
，
李嘉诚旗下长江和记实业有限公司
，
正推动其零售公司——屈臣氏集团于2026年下半年在香港与伦敦两地实现双重IPO
。


这次IPO
，
目标估值锁定在300亿美元（约合2350亿港元
，
折合人民币超过2000亿元）
，
预计募资规模约20亿美元（约合158亿港元）
。


届时
，
不知市场是否有机会看到
，
现年97岁的李嘉诚
，
亲自敲响IPO的大锣
。


当然
，
作为长和旗下的核心现金牛之一
，
屈臣氏要上市其实早已不是什么新鲜事
。


早在十年前
，
市场就传出屈臣氏准备IPO的消息
，
但因种种原因
，
上市进程被暂时搁置
。


图源：36氪

在此期间
，
屈臣氏还引入了另一位重要股东淡马锡
。


2014年
，
淡马锡斥资约57亿美元
，
取得屈臣氏接近25%的股权
，
当时屈臣氏整体估值约220亿美元
。
此后市场多次传出淡马锡希望退出投资
，
但相关交易一直没有正式完成
。


如今屈臣氏再次提起IPO
，
如果最终成功上市
，
淡马锡就可以获得一个公开市场退出渠道
。


对于长和来说
，
也可以借助IPO释放零售资产价值
，
并获得更多资金用于集团其他业务
。


回到开头
，
开发了25年的老地产项目重新开卖和旗下公司推进上市
，
本身是两件不同的事
。


但背后的逻辑
，
都是在盘活资产
。


结合最近长和系接连出售资产、套现回血的消息：今年2月
，
李嘉诚旗下长实集团、长江基建及电能实业罕见联手
，
将持有的英国电网公司（UK Power Networks）100%股权以超过1100亿港元的价格整体转让给法国能源巨头；紧接着5月份
，
长和又再度公告
，
通过出售英国电讯合资业务（VodafoneThree）49%的权益
，
直接换回了约455亿港元的现金代价
。


再加上拟推动屈臣氏上市、老地产恢复销售
，
可以清晰看到
，
长和系正在逐步把沉淀多年的账面价值
，
纷纷转换成现金和可供重新配置的资本
。


这很符合李嘉诚一直以来的“现金至上”哲学
。
他曾不止一次对外界透露
，
自己一生中在经营上最在意的就是“现金流”
，
哪怕面临利润率走低的诱惑
，
也绝不能让负债压垮流动性
。


对于李嘉诚而言
，
这一阶段性的资产收缩与囤积
，
并非对市场的消极退缩
，
而是在为下一轮更大规模、更高质量的资产重组蓄力
。


市场风云变幻
，
潮水有涨有落
，
在不确定性日益增加的全球经济周期中
，
这种在风雨来临前抢先构筑“流动性护城河”的敏锐度和“手里有粮
，
心中不慌”的智慧
，
或许才是其在长达半个多世纪的商海沉浮中
，
始终立于不败之地的核心秘诀
。


作者| 宋辉

网友看法

1、网友迷彩真Talk：彻底清仓被你演绎成杀回楼市[泪奔]

2、网友小李悝：标题叫"杀回楼市"，其实是把25年前的存货清一清。御翠园从楼面价1750熬到9.9万备案价，中间经历七折促销、业主维权、暂停销售，堪称一部微缩版中国房地产史。李嘉诚的真正逻辑不是看好楼市，而是"现金至上"——卖英国电网、推屈臣氏上市、盘活老项目，都是在囤粮过冬。97岁了，比谁都懂：手里有粮，心中不慌。

3、网友明可达投资：李嘉诚一直都在楼市当中，只不过他近十年来都是清货为主而已。

4、网友古道今思：这是世间土地大王之一的动作。 看到的是囤货二十多年的房子，式样和设备都老旧过时了 。属于清盘货了。

5、网友站在星城看世界：李嘉诚在清仓最后的房产， 手拥万亿现金！ 李老头，你嗅探到了什么？[捂脸]

6、网友单纯画板O86：我就是这家公司的，最后一期了，人员都裁差不多了

7、网友麒麟会：北京御翠园捂25年、和黄项目开发周期长，不是他主观想拖，政策变动是核心变量之一。当年长和系进京（如朝阳、通州等地块），合同里常有"分期开发、配套引入、外资结汇"等条款，政府也希望借外资拉基建、带商圈； 有些地块因规划调整（地铁线改、道路重新划线、容积率重批）被政府要求暂缓动工——这不是开发商想拖，是行政许可层面的等待。 北京豪宅限价令（2010～2023）直接锁死上市时机，单价超一定门槛不批预售——你建好了也不让你卖，或者让你"降价卖"把利润砍光，对低周转的顶级豪宅产品，等限价松一松再卖是理性选择，不是恶意囤地，是规避政策性亏损。 政策的松绑（尤其是限价放开和税费减免）为御翠园的高价重出江湖提供了必要条件；而李嘉诚超长的持有周期和极低的拿地成本，则是其敢于在市场深度调整期依然从容定价的充分条件。这既是政策导向转变的信号，也是顶级资本穿越周期的典型操作。

8、网友机遇命运努力：这么多年开发，没有违规吗？

9、网友奇妙枫叶SW：囤积闲置25年，为什么？按当时的土地拍卖法是不允许的吧。

10、网友胡炜：房子是有保质期的！

11、网友cncchen：转了一圈！还是中国人的钱好挣。

12、网友简简单单：跟股市一样，楼市触底企稳

13、网友li1627：没有卖干净，现在想甩卖

14、网友时刻看着看着：不公平，要没收他的全部财产[呲牙]

15、网友夜路孤客：李嘉诚拿地，我才相信楼市回暖[灵光一闪]

16、网友乐活老张：本想捂住等待时机大赚一笔，谁成想时间改变了根本，房子还是房子，却不值钱了，为什么，好房子标准早已升级。你拿十几年前格局的房子现在卖，完蛋了。

17、网友行走龙人：再不卖，只能当白菜[捂脸]

18、网友右江戴维：李嘉诚万亿资金突然杀回楼市？@豆包

19、网友足智多谋铅笔RN：这样的奸商在阻滞我们的公平与发展，应阻止。

20、网友手机用户75221032686：长江实业旗下和记黄埔地产开发的北京御翠园重新开售。一个拖了25年的项目，居然成了李嘉诚突然杀回楼市。